Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi

Avrupa Birliği’ne uyum çerçevesinde, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmelerine olanak sağlayan Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilât ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkındaki 4916 Sayılı Kanun ile mevcut sınırlamalar azaltılarak yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmelerine olanak sağlamıştır.

Ancak, Anayasa Mahkemesi tarafından verilen 14.03.2005 tarihinde ve E. 2003/70, K. 2005/14 sayılı Karar ile yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği haiz ticaret şirketlerinin, Türkiye’de taşınmaz mal edinimlerini düzenleyen 4916 sayılı Yasa’nın 19. maddesi ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi oybirliği ile iptal edilmiştir. Yapılan iptal neticesinde hukuki bir boşluğun doğmaması amacıyla iptal kararının Resmi Gazete’de yayımlandığı 26.04.2005 tarihinden itibaren 3 ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırılmıştır. Buna karşın Anayasa Mahkemesi’nin “yürütmenin durdurulması kararı vermemesi” nedeniyle iptal kararı yürürlüğe girene kadar 3 aylık zaman zarfında yabancılara gayrimenkul satışlarına devam edilmiştir.

Daha sonra yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmeleri ile ilgili olarak 2644 Sayılı Tapu Kanununun 35. Maddesi, 07.01.2006 tarih ve 26046 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 29.12.2005 tarih ve 5444 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiştir. Tapu Kanununun 35'inci Maddesinin yeni hali aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:

“Yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar artırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye’de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için birinci fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı ayni hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir.

Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.

Bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Milli Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.

Yukarıdaki fıkralarda belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu sicilinde şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idarelerince tapu sicil müdürlüklerine yapılır.

Bu madde hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”

Yapılan bu düzenlemeler ile;

1-Karşılıklılık ilkesi yabancıların gayrimenkul edinmeleri konusunda ana unsur olarak bir kez daha ilgili maddede belirtilmiştir. Bu anlamda yabancı uyruklu gerçek kişilerin, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilmelerine imkan sağlanmıştır.

2-Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınması gerektiği konusunda düzenleme yapılmıştır. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde taşınmaz edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının da o ülkede taşınmaz edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlanmıştır. Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar şunlardır:

a. Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar.

b. Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme"nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yeterlidir.

c. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde birinci ve ikinci fıkralarda yer alan kayıt ve sınırlamalar aranmaz.

3-Gayrimenkulle ilgili sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşulların aranacağı hükme bağlanmıştır.

4-Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemeyeceği ancak Bakanlar Kurulu yüzölçümü miktarını, belirtilen koşullarla, otuz hektara kadar artırmaya yetkili olduğu belirtilmiştir. Kanuni miras bu hükmün dışında tutulmuştur.Ancak Türkiye’de taşınmaz rehin tesisinde ise, yukarıda belirtilen kayıt ve sınırlamaların aranmayacağı ayrıca hükme bağlanmıştır .

5-Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, ancak özel kanun (6326 sayılı Petrol Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu) hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak tesis etmelerine olanak sağlanmıştır.Buna karşın yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki dernek, vakıf (Bkn. 5555 Sayılı Kanunun 12. Maddesi) , kooperatif, gibi kurumların Türkiye’de taşınmaz edinmelerine veya sınırlı ayni hak tesis etmelerine izin verilmemiştir.

6-Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazların yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması mümkün bulunmamaktadır.

7-Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri hassas ve stratejik alanları, il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkili kılınmıştır.

Sonuç:

Anayasa Mahkemesince iptal olunan ve iptal gerekçeleri göz önünde bulundurularak yeniden düzenlenen 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile yabancıların Türkiye’de mülk edinmeleri konusundaki yukarıdaki hususlar açıklığa kavuşturulmuştur.

TAŞINMAZ EDİNİMİ KONUSUNDA TÜRKİYE İLE ARASINDA

KARŞILIKLILIK BULULNAN ÜLKELER (*)[1]

1. ALMANYA, 2. AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ, 3. ANDORRA, 4. ARJANTİN,5. AVUSTRALYA 6. AVUSTURYA, 7. BAHAMALAR, 8. BANGLADEŞ, 9. BARBADOS, 10. BELÇİKA, 11. BELİZE, 12. BENİN, 13. BOLİVYA, 14. BOSNA-HERSEK, 15. BOTSWANA, 16. BREZİLYA, 17. DANİMARKA, 18. DOMİNİK CUMHURİYETİ, 19. EKVATOR, 20. EL SALVADOR, 21. ESTONYA, 22. FİLDİŞİ SAHİLİ, 23. FİLİPİNLER, 24. FİNLANDİYA, 25. FRANSA, 26. GABON, 27. GANA, 28. GİNE, 29. GRENADA, 30. GUATEMALA, 31. GUYANA, 32. GÜNEY AFRİKA CUMHURİYETİ, 33. HAİTİ, 34. HIRVATİSTAN, 35. HOLLANDA, 36. HONDURAS, 37. INGİLTERE, 38. IRLANDA, 39. İSPANYA, 40. İSRAİL, 41. İSVEÇ, 42. İSVİÇRE, 43. İTALYA, 44. JAMAİKA, 45. JAPONYA, 46. KAMERUN, 47. KANADA, 48. KKTC, 49. KOLOMBİYA, 50. KORE (GÜNEY), 51. KOSTA RİKA, 52. LETONYA, 53. LİECHTENSTEİN, 54. LİTVANYA, 55. LÜKSEMBURG, 56. MACARİSTAN, 57. MALAWİ, 58. MALEZYA, 59. MALİ, 60. MALTA, 61. MAURİTİUS, 62. MEKSİKA, 63. MONAKO, 64. MORİTANYA, 65. MOZAMBİK, 66. NİJERYA, 67. NİKARAGUA, 68. NORVEÇ, 69. ORTA AFRİKA CUMHURİYETİ, 70. PANAMA, 71. PARAGUAY, 72. PERU, 73. POLONYA, 74. PORTEKİZ, 75. SAN MARİNO, 76. SENEGAL, 77. SIRBİSTAN VE KARADAĞ (YUGOSLAVYA), 78. SİNGAPUR, 79. SOMALİ, 80. SRİ LANKA, 81. SWAZİLAND, 82. ŞİLİ, 83. TANZANYA, 84. URUGUAY, 85. VENEZUELA, 86. YENİ ZELANDA,87. YEŞİLBURUN ADALARI.

TASINMAZ EDİNMİ KONUSUNDA TÜRKİYE İLE ARASINDA KARŞILIKLILIK BULUNMAYAN ÜLKELER

1- AFGANİSTAN, 2- BAHREYN, 3- BİRLEŞİK ARAP EMİRLİKLERİ, 4- BURMA, 5- CEZAYİR, 6- ÇEK CUMHURİYETİ, 7- ENDONEZYA, 8- ERITRE, 9- ERMENİSTAN, 10- ETYOPYA, 11- FİJİ, 12- HİNDİSTAN, 13- İRAK, 14- İZLANDA, 15-KAMBOÇYA, 16- KATAR, 17- KORE (KUZEY), 18- KUVEYT, 19- KÜBA, 20- LAOS, 21- LİBYA, 22- MALDİVLER, 23- MOĞOLİSTAN, 24- NEPAL, 25- NİJER, 26- OMAN, 27- PAPUA YENİ GİNE, 28- SLOVAKYA, 29- SUDAN, 30- SURİNAM, 31- SUUDİ ARABİSTAN,32- TAYLAND, 33- TUNUS, 34- VİETNAM,

35- YEMEN.

[1] Bkn: http://www.tkgm.gov.tr/ana.php?Sayfa=islemdetay&Id=51